Commerçant, le choix de l'emplacement de votre local commercial est crucial ! Une autre question majeure consiste à déterminer s'il vaut mieux louer, ou bien acheter ses murs commerciaux. Quels sont les avantages propres à chaque option ? Compta In Touch votre expert-comptable en ligne vous partage quelques pistes pour vous aider à choisir entre la location et l'achat de votre local commercial.
Quelles sont les caractéristiques d’un bail commercial ?
Les obligations du propriétaire-bailleur et du locataire
Avant toute signature d'un bail commercial, l’entreprise doit d'abord être immatriculée au RCS (registre du commerce et des sociétés), et au RM (répertoire des métiers) si vous êtes artisan-commerçant.
On parle en termes de bail professionnel pour les professions libérales.
À savoir que depuis le 1er janvier 2023, le RNE (registre national des entreprises) remplace le RCS et le RM. Désormais tout nouvel entrepreneur doit immatriculer son entreprise en ligne sur le site de l'INPI auprès du guichet unique. Vous pouvez aussi nous confier toutes ces formalités juridiques chronophages !
Quant au propriétaire bailleur, il doit mettre à disposition un local à usage commercial, autrement dit une construction immobilière affectée à une activité commerciale, artisanale ou industrielle.
La durée du contrat
Un bail commercial a une durée minimale de 9 ans. Il peut être renouvelé à condition que le locataire soit :
- propriétaire du fonds de commerce,
- immatriculé au RCS ou RN,
- et exploitant effectif du fonds de commerce au cours des 3 années précédentes.
L’entreprise locataire peut résilier le bail commercial au terme de chaque période triennale (soit au bout de 3, 6 ou 9 ans) en respectant un préavis de 6 mois. Cela donne une certaine liberté à l’entreprise, qui peut quitter les lieux s’ils ne correspondent plus à ses besoins ou bien qu’elle trouve un meilleur emplacement. Mais d’un autre côté, il peut arriver que le propriétaire ne renouvelle pas le bail commercial, ce qui oblige alors le commerçant à déménager.
Le loyer et les autres charges
Le contrat de bail (contrat de location) doit mentionner :
- Le montant du loyer : fixé librement entre les parties, il dépend à la fois de la qualité du local commercial en lui-même, de la fréquentation de la rue, de sa facilité d'accès, etc.
- Le montant des charges imputables à l’entreprise locataire : eau, électricité, entretien courant, taxes et impôts…
En optant pour la location de son local commercial, l’entreprise peut lancer assez vite son activité commerciale sans « alourdir » ses comptes avec un emprunt bancaire. Mais elle doit évidemment générer la trésorerie nécessaire pour respecter les échéances mensuelles.
À savoir que le montant du loyer peut augmenter, soit par le biais de la révision triennale, soit de façon automatique par le biais d’une clause d’échelle mobile. Veillez à bien anticiper l'évolution de cette charge.
Achat d’un local professionnel : ce qu’il faut savoir
Quel est l’apport nécessaire pour un prêt immobilier professionnel ?
Si votre société dispose de la trésorerie nécessaire, vous pourrez financer l’acquisition sur ses fonds propres. Mais cela concerne une minorité d’entreprises, en particulier lorsqu’elles sont en phase de création.
Pour solliciter un prêt bancaire, il faut généralement justifier d’un apport compris entre 10 % et 30 % du prix d’achat. Le montant nécessaire dépendra de la nature de l’acquisition :
- création ou reprise d’entreprise,
- achat dans l’ancien,
- ou construction de nouveaux murs commerciaux.
Vous vous en doutez, un apport élevé vous permettra de négocier des conditions plus avantageuses (taux d’intérêt, modalités de remboursement anticipé). Attention à ne pas déséquilibrer les finances de votre entreprise !
Quels sont les frais de notaire à prévoir en plus du prix de vente ?
Quel que soit le mode de financement, vous allez aussi avoir des frais de notaire à régler. Ces frais comprennent, à la fois les droits de mutation et les émoluments du notaire (soit sa rémunération).
Selon le type de local commercial, les frais de notaire s’élèvent à :
- Dans l'ancien : entre 7 et 8 % du prix du bien
- Dans le neuf : entre 2 et 3 % du prix du bien.
Nom propre ou SCI… Quel statut juridique privilégier pour acheter votre local commercial ?
Il existe trois façons d’acheter un local commercial :
- Directement au nom de la société : le local est alors intégré à son actif
- Au nom du commerçant : le local est alors intégré à son patrimoine personnel, un bail locatif devant être signé avec l’entreprise
- En créant une SCI : cette structure est alors propriétaire du local qu’elle loue à votre société commerciale. La future cession d’activité est ainsi facilitée.
Notre conseil : faites appel à votre expert-comptable pour vous aider à choisir la façon la plus adaptée à votre situation et à vos projets.
Comment savoir s’il vaut mieux acheter ou louer ?
Accompagner le développement de l’entreprise
Le premier critère à prendre compte est évidemment financier. L’impact sur les comptes de la société n’est pas le même. Alors que la location représente une charge, l’achat du local commercial est comptabilisé en immobilisation. Ce qui augmente le patrimoine de l’entreprise et contribue à sa valorisation.
Par ailleurs, si la location est plus rentable dans certaines villes, dans d’autres l’achat d'un local commercial représente un choix plus pertinent.
Mais même si votre société dispose des fonds suffisants, nous vous conseillons de prendre le temps de bien réfléchir à votre stratégie de développement. La trésorerie débloquée pour l’achat de votre local commercial ne risque-t-elle pas de manquer à court ou moyen terme, pour financer d’autres investissements ?
Investir dans son patrimoine professionnel… ou personnel
La question d’acheter ou louer son local commercial doit également être posée du point de vue de votre stratégie patrimoniale. En devenant acquéreur en nom propre, vous vous constituez une source de revenus supplémentaires à travers les loyers perçus. En outre, dans l'hypothèse où vous décidez un beau jour de cesser votre activité, vous aurez toujours la possibilité de céder les murs commerciaux.
Attention à ne pas perdre de vue l’impact des revenus locatifs sur votre situation fiscale et la gestion inhérente à la mise en place d’un bail commercial.
Là encore, n'hésitez pas à contacter nos experts comptables pour faire les meilleurs choix stratégiques en matière de gestion de patrimoine !
Intégrer son habitation au local commercial
L’acquisition ou la location d’un local commercial peut aussi être l’occasion de trouver un logement (via un bail mixte dans le cas d’une location). En fonction du secteur géographique et du marché immobilier local, les opportunités seront plus ou moins intéressantes.
L'essentiel à retenir
La location ou l'achat du local commercial dépend principalement de trois éléments : la trésorerie disponible, votre stratégie de développement commercial et vos objectifs personnels.
Nos experts-comptables Compta In Touch connaissent bien votre métier. Vous pouvez donc compter sur la synergie de leurs expertises pour guider vos choix. Contactez-nous !
