Le propriétaire d’un logement mis en location doit respecter des obligations vis-à-vis de son locataire.
La 1ère des obligations du propriétaire est la délivrance d’un logement décent, soit :
| Une pièce principale | D’au moins 9 m² D’une hauteur sous plafond d’au moins 2.20 m soit un volume habitable d’au moins 20 m3 |
| Une ventilation | Permettant un renouvellement de l’air adapté aux besoins d’une occupation normale et un éclairage naturel suffisant |
| L'eau | Potable avec eau chaude, eau froide |
| Le chauffage et l’électricité | Conforme aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et en bon état d'usage et de fonctionnement |
| Installation sanitaire | WC et salle d'eau avec dispositif d’évacuation des eaux usées |
| Sécurité |
Les dispositifs tels que garde-corps des fenêtres, escaliers, loggias et balcons sont dans un état conforme à leur usage |
Ce logement ne doit pas comporter de risques pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé du locataire. Sa surface habitable et ses équipements doivent être conformes à un usage d'habitation. Le cas échéant, le propriétaire devra effectuer des travaux de remise en état.
Si le logement n'est pas en bon état d'usage à l'entrée dans les lieux, les parties peuvent convenir, par une clause expresse dans le contrat de location, des travaux que le locataire exécutera ou fera exécuter en contrepartie d'une réduction de loyer pendant une période déterminée. Les parties peuvent également décider d'un commun accord, que le locataire prendra les lieux dans l'état où il les trouve.
Enfin, le locataire peut agir contre son bailleur afin de le contraindre à exécuter des travaux de réparations : soit en demandant l'exécution forcée c'est-à-dire la remise en état du logement par le bailleur, soit se faire autoriser à faire les travaux aux frais du bailleur. Dans les cas extrêmes, le locataire peut demander la résiliation du bail avec dommage et intérêts. A contrario, la liste des réparations qui incombe au locataire est fixée par décret. En général, une réparation locative est une réparation qui ne touche ni à la structure, ni aux éléments essentiels des locaux. Le propriétaire ne peut s'opposer aux aménagements réalisés par le locataire dès lors qu'ils ne constituent pas une transformation importante du logement.
Usage paisible
Si le locataire s’estime troublé dans son usage du logement, il est en droit d’agir contre son bailleur pour défaut de jouissance paisible. Il peut aussi agir contre l'autre locataire pour trouble de voisinage. En ce qui concerne les troubles de fait causés par un tiers tels que les tags sur les murs, les vols, les explosions ou les bruits intempestifs, le bailleur ne peut être directement impliqué. Par ailleurs, le locataire ne peut s'opposer à l'adaptation de l'immeuble aux normes de salubrité, de sécurité et de confort. Le bailleur peut même pénétrer dans le local privé pour effectuer ces travaux. Si les travaux durent plus de 40 jours, le loyer peut être diminué. Attention, en aucun cas le propriétaire ne peut garder un double des clés du logement loué ni pénétrer dans le local sans l'accord du locataire. Cela pourrait être perçu comme une violation de la vie privée.
Obligation d’information
Le propriétaire a également un devoir d’information sur plusieurs points vis à vis de son locataire. Par exemple, si l'immeuble a subi une catastrophe naturelle (inondation, coulée de boue, sécheresse, tempête...) ou une catastrophe technologique (explosion d'usine chimique, fuite toxique) ayant entraîné le versement d'une indemnité. Ou encore si le bien loué est situé dans une zone sismique ou dans un plan de prévention des risques naturels. Il doit également informer le locataire si le bien est concerné par un plan d'exposition au bruit avec la proximité d'un aéroport, par exemple. Le bailleur doit aussi informer le locataire sur la consommation énergétique du logement. Il est censé lui remettre le Diagnostic de performance énergétique (DPE). Enfin, il doit aussi le renseigner sur les modalités de réception des services de télévision.
Quittance
Le propriétaire doit transmettre gratuitement une quittance de loyer au locataire qui en fait la demande. La quittance porte le détail des sommes versées par le locataire, en distinguant le loyer et les charges. Si le locataire effectue un paiement partiel, le propriétaire est tenu de délivrer un reçu.
Ce qu’il faut retenir :
Le propriétaire a plusieurs obligations vis à vis de ses locataires. Il a notamment le devoir de les informer si le logement se trouve en zone sismique ou dans la zone d’un plan de prévention des risques naturels.
